Аналітика

Газета «Закон і Бізнес» – Оренда землі : в хорошому законі мають бути хороші норми оренда землі

Прийняття закону України «Про оренду землі» є вагомим внеском у здійснення земельної реформи, а також створенням умов для ефективного і раціонального використання земельних ресурсів. Він загалом є непоганою основою для регулювання орендних відносин, але й містить, з економічного погляду і правового обґрунтування, недоцільні положення.

Орендар – єдиний користувач

Зокрема, в частині 1 статті 8 Закону сказано, що право на оренду земельної ділянки переходить після смерті громадянина-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови, стати орендарем чи за відсутності таких – до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем та виявили бажання стати орендарями, якщо це не суперечить статті 6 цього закону та вимогам Земельного кодексу України.

Існування цієї норми в частині, де зазначено перехід права оренди земельної ділянки до осіб, які використовували її разом з орендарем, у законі «Про оренду землі» видається недоцільним.

Зміст права власності складається з таких категорій, як володіння, користування і розпорядження. Орендарю належить право володіння і користування. В окремих випадках орендар може і розпоряджатися об’єктом оренди. Це, зокрема, стосується права здавати об’єкт оренди у суборенду, але реалізувати це можна лише з дозволу власника. У цій ситуації слід зупинитися на праві користування, тому що в частині 1 статті 8 йдеться про осіб, які використовують земельну ділянку разом з орендарем. Теорія цивільного права розглядає право користування в об’єктивному та суб’єктивному розумінні. Зокрема, право користування в об’єктивному значенні – це правові норми, які встановлюють порядок вилучення корисних властивостей речей для задоволення потреб власника чи інших осіб. До таких правових форм щодо користування орендованою земельною ділянкою належать; Земельний кодекс і Закон «Про оренду землі». У них не закріплено право інших осіб використовувати орендовану орендарем земельну ділянку.

Право користування в суб’єктивному значенні – це закріплена нормами права можливість вилучення корисних властивостей речей для задоволення потреб власника чи інших осіб. Тобто для задоволення своїх потреб орендар використовує земельну ділянку передану йому в оренду орендодавцем. Щодо інших осіб, то вони задовольняють свої потреби, використовуючи свою працю, яку орендар замовляє для обробітку землі чи для інших робіт на земельній ділянці. Тобто джерелом задоволення їхніх потреб виступає не об’єкт оренди, а їхня праця. Такий висновок напрошується тому, що правовими нормами цим особам не надано право використовувати орендовану земельну ділянку.

Право використовувати її разом з орендарем інші особи можуть набути у випадку, коли вони виступають співорендарями, тобто коли договір оренди землі є багатостороннім або коли таке право обумовлене в ньому. Можливо, законодавець під особами, які використовують земельну ділянку з орендарем, мав на увазі суборендарів. Але чому ж тоді він чітко не вказав це в законі? З огляду на вищевикладене частину 1 статті 8 закону «Про оренду землі» доцільно було б сформулювати наступним чином: «Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті громадянина-орендаря, – якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а при їх відмові стати орендарем чи відсутності таких – до суборендарів. У разі відмови останніх стати орендарями або коли договір суборенди не укладався, то право на оренду земельної ділянки переходить до осіб, які використовували їх разом з орендарем, якщо таке використання обумовлене договором оренди. Зазначені дії проводяться з дотриманням вимог статті 6 цього закону та вимог Земельного кодексу України». Платити чи не платити До інших норм, необхідність яких у Законі «Про оренду землі» є сумнівною, відноситься до ч.3 ст.19 «Орендна плата за землю». У частині 2 цієї статті йдеться про те, що розмір, форма і термін внесення орендної плати встановлюється за угодою сторін у договорі оренди. В частині 3 визначено, що внесення орендної плати на майбутній період допускається на термін не більше від одного року. Отже, в цій нормі закону вбачається неузгодженість частин 2 і 3. Оскільки в частині 2 законодавець надає право сторонам самостійно, за погодженням між собою, встановлювати терміни внесення орендної плати, а частина 3 втручається у договірні відносини сторін, обмежуючи їх право здійснювати і приймати плату за оренду землі на майбутній період, що, своєю чергою, за природою договірних стосунків може встановлюватися включно контрагентами. Більше того, статтею 14 закону орендну плату віднесено до суттєвих умов договору, а стаття 153 Цивільного кодексу України (далі ЦК) вказує на те, що договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоду (зафіксовану у формі, якої вимагає закон) з усіх суттєвих умов.

Очевидно, законодавець, виписуючи таку норму, мав на меті захистити орендодавця від втрати частини прибутку, отриманого від орендної плати внаслідок інфляційних процесів. Тобто, якщо після укладення договору існувала інфляція, то запобігти втратам орендодавець міг би шляхом зміни умов договору, зокрема тих, які стосуються термінів внесення орендної плати. Але відповідно до ст.162 ЦК одностороння зміна умов договору не допускається. Звідси можна зробити висновок, що якщо орендодавець запропонує внести зміни у договір оренди в частині термінів здійснення плати за оренду землі, а орендар від такої пропозиції відмовиться, то це не дасть змоги орендодавцю запобігти втратам прибутку.

Разом з тим, у разі відсутності заборони внесення орендної плати на майбутній період за нинішньої складної економічної ситуації в державі, коли дуже важко спрогнозувати результати господарської діяльності на тривалий період, допомогло б вирішити деякі фінансові проблеми орендодавця і орендаря. Наприклад, при збитковості орендодавця внесення орендарем орендної плати на майбутній період (більше від одного року) дало б йому змогу дещо поліпшити своє фінансове становище, а орендарю – застрахуватися від подальшої неплатоспроможності внаслідок збиткової господарської діяльності. Окрім того, оплата на майбутній період за договором оренди землі виступала б одночасно додатковим стимулом дотримання договірної дисципліни, тобто була б одним із способів забезпечення виконання зобов’язань орендарем. Мається на увазі, що при належному дотриманні чи недотриманні умов договору, що може потягти за собою його розірвання, орендар ризикує понести збитки від втрати коштів або інших матеріальних цінностей, які він вніс як передоплату.

Недійсність угоди – суттєва перешкода

Також доцільно звернути увагу на частину 4 статті 19 закону зміст якої полягає в наступному: «У разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним одержана орендодавцем плата за фактичний строк оренди землі не повертається». Це положення не відповідає вимогам ЦК , оскільки ним визначаються загальні правила наслідків визнання угод недійсними. Хоча статті 48, 50 ЦК передбачають недійсність угод, які не відповідають вимогам закону та суперечать цілям держави, вони дають підстави для існування частини 4 статті 19 закону «Про оренду землі». Це пояснюється тим, що відповідно до статей 48,50 ЦК щодо недійсності угоди кожна зі сторін зобов’язана повернути другій стороні все, одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі – відшкодувати його вартість у грошах – тільки тоді, якщо інші наслідки не передбачені законом. На підставі викладеного ці норми ЦК носять диспозитивний характер, а тому є достатніми аргументами для існування ч. 4 ст. 19.

З іншого боку, статті 54,56,57,58 ЦК, які визначають недійсність угод, укладених громадянами, обмеженими у дієздатності внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами: внаслідок помилки, обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з другою стороною або збігу тяжких обставин: уявної угоди – є нормами імперативного характеру, а відтак є контраргументами щодо існування ч.4 ст.19 цього закону. Це підтверджується тим, що цими статтями ЦК передбачено відмінні від закону «Про оренду землі» наслідки визначення угод недійсними. Зокрема, такими наслідками є повернення кожною стороною другій стороні всього, одержаного за угодою. А те положення, що орендна плата не повертається за фактичний термін оренди, спростовується статтею 59 ЦК, згідно з якою угода визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладання. Відповідно до наведених міркувань ч.4 ст.19 закону «Про оренду землі» взагалі слід виключити з цього законодавчого акту. Підсумовуючи, можна констатувати, що належний науковий підхід і обґрунтування положень законопроектів значно поліпшили б стан нормативних актів, а також були б запорукою ефективної реалізації їх на практиці.

«Закон і бізнес». – 2003. – №38. – ст.10

Автор: Голова Ради директорів «L.I.Group» Шершун Л.І.